EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

*Abg. Luis Ángel Magallanes Quevedo

Asistente Registral de la Oficina Registral de Ica (SUNARP) 

              La servidumbre se origina, entre otros, de un contrato, es decir, de modo convencional, siendo sustancial que en aquel se expresen con claridad los elementos configuradores del nacimiento de dicho derecho real, con excepción de aquellos que se integren supletoriamente por el Código Civil (como sucede con el plazo de duración según artículo 1037° del código sustantivo). Es este tipo de constitución de servidumbre, el que de manera habitual se presenta en sede registral para su inscripción, evidentemente, a efectos de su oponibilidad frente a terceros.

En dicho contexto, es materia del presente artículo resaltar el concepto de servidumbre, características, elementos y demás aspectos importantes que componen su acto constitutivo por las partes.

Así, debemos señalar, que la servidumbre es un derecho real mediante el cual se grava la propiedad de un predio a favor de otro en virtud de la utilidad que el predio gravado brinde al predio dominante. El predio a cuyo favor se constituye se denomina “predio dominante” y el predio afectado, se denomina “predio sirviente”. Ello se desprende de lo preceptuado en el artículo 1035° del Código Civil, cuyo contenido expresa: “La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.” Nótese que un rasgo fundamental de la definición lo advertimos cuando se prescribe que la misma es un gravamen, que no es otra cosa, que una restricción impuesta al derecho de propiedad de un predio, en este caso, una restricción a dos atributos de la propiedad (uso y disfrute) que se ejerce sobre el predio sirviente, impidiendo que el propietario use y disfrute el bien en toda su extensión.

Ahora bien, como ya se ha indicado, respecto de su constitución se origina por contrato entre las partes, siendo imprescindible y necesario que se hayan definido manifiestamente las condiciones bajo las cuales dichas partes se obligan. En otras palabras, si en efecto, es un contrato, deberá entonces reunir los elementos esenciales del acto jurídico, además de las peculiaridades y condiciones propias del derecho real de servidumbre en cuanto a su descripción, contraprestación y duración. Con ello, un buen contrato de servidumbre, entendiéndose como la eliminación de cualquier tipo de incertidumbre, no solo tendrá implicancia en la creación de las relaciones jurídicas entre las partes, sino también, en el contexto colectivo en el que es ejercido, pues de dicho modo, se asegura un impacto positivo en la vida social, redundando en el bienestar general.

En la búsqueda de lo esgrimido, es preciso conocer las características de la servidumbre; destacando entre otras, las siguientes: i) Es un derecho real, pues afecta al predio sirviente que aunque cambie de dueño, la servidumbre sigue subsistiendo. La servidumbre atribuye al titular del predio dominante un derecho real sobre el predio sirviente. ii) Utilidad, porque es exigible cuando resulta útil para el predio dominante, es decir, cuando realmente es necesaria para el aprovechamiento del predio dominante. Es un factor que juega en favor de la funcionalidad del predio dominante. iii) Es un derecho inseparable de ambos predios; en consecuencia, solo pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario. iv) Tiene vocación de perpetuidad, aunque puede establecerse a plazos y, v) Es indivisible (se debe entera), el goce que ellas conllevan a favor de los propietarios del predio dominante es igual para todos, así como por cada uno de los propietarios del predio sirviente.

En cuanto a sus elementos, más allá de que las servidumbres no sean un derecho real exclusivo de los predios, pues resultan también aplicables a inmuebles en general, como es el caso de las concesiones; en el ámbito predial nos remitimos a la presencia de dos elementos intervinientes en su constitución, es decir, dos elementos diferenciados que van a ser parte de su acto constitutivo, estos son: Los elementos personales y reales. Los elementos personales, van a estar integrados por el Sujeto Activo, que será el propietario del predio dominante y el Sujeto Pasivo, que será el propietario del predio sirviente; mientras que los elementos reales serán pues, el predio o los predios (sirviente y dominante). 

De otro lado, las servidumbres podrán ser onerosas o gratuitas, dependiendo  de lo acordado por las partes en el acto constitutivo, en virtud a la autonomía privada de las mismas.

No se debe perder de vista que, como todo contrato, el acto de constitución de servidumbre va a generar derechos y obligaciones para las partes (sujetos activo y pasivo). Entre estos podemos señalar los que considero transcendentes: Derechos del propietario del predio dominante: i) Ejercer los actos de uso del predio sirviente o impedirlos. ii) de disposición del predio. iii) de realizar los trabajos necesarios para usar la servidumbre. iv) ejercer las acciones de defensa de la servidumbre. Entre sus obligaciones podemos citar: i) Realizar las obras necesarias para su ejercicio. ii) prohibición de aumentar el gravamen unilateralmente. iii) no exceder los límites fijados. iv) respetar los actos de disposición del constituyente. Asimismo, respecto de los derechos del propietario del predio sirviente, tenemos: i) Conservación de sus atributos y facultades. ii) derecho de variación. iii) a indemnización por daños sufridos. iv) a oponer su caducidad por su no uso y, respecto de sus obligaciones: i) Prohibición de impedir el uso y ejercicio de la servidumbre. ii) prohibición de dificultar el uso de la servidumbre. iii) no exceder los límites fijados. iv) facilitar las obras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre.

Sobre lo expuesto, es necesario detenernos en un derecho relevante del propietario del predio sirviente, el mismo que es denominado derecho de variación y se encuentra contenido en el artículo 1047° del Código Civil que expresa: “El propietario del predio sirviente no puede impedir el ejercicio o menoscabar el uso de la servidumbre. Si por razón de lugar o modo la servidumbre le es incómoda, podrá ser variada si no perjudica su uso.” Como vemos, este artículo establece las prohibiciones y excepciones al propietario del predio sirviente, pudiendo variar la servidumbre, siempre y cuando no perjudique su uso; por lo que en virtud de esta atribución, el propietario del predio sirviente se encuentra facultado para modificar el lugar y modo del ejercicio de la servidumbre, cuando dicho ejercicio -de la servidumbre- le es incómoda y siempre que la modificación, no perjudique la actuación (entiéndase utilidad) de la servidumbre. En consecuencia, la servidumbre inscrita en sede registral, puede variar, incluso de ubicación, y esto no afectará los derechos de los titulares de los predios sirvientes, siempre que no perjudique el uso de la servidumbre, es decir, siempre que persista la utilidad del predio sirviente y no deje de aportar al aprovechamiento de los predios dominantes para acceder a la vía púbica, por ejemplo. Así, ha sido resuelto por el tribunal registral mediante Resolución N° 003-2023-SUNARP-TR del 4/1/2023, con la siguiente sumilla: “MODIFICACIÓN DE SERVIDUMBRE: El propietario del predio sirviente podrá modificar el área siempre y cuando los predios dominantes aún mantengan el acceso hacia la vía pública. Para tal efecto, es preciso que dicha circunstancia se encuentre fehacientemente acreditada con la documentación técnica que se acompañará y los que obran en los antecedentes registrales.”

En virtud del Principio de Titulación Auténtica para inscribir una servidumbre convencional se requiere de instrumento público otorgado por el propietario del predio servido y del predio sirviente, en el que deberá obrar las condiciones de constitución de dicho derecho real conforme al artículo N° 1043° del Código Civil.

En lo concerniente a la extinción de la servidumbre, la regulación del Código Civil es insuficiente, pues solo considera la destrucción del predio (Art. 1049°) y la extinción por el no uso de la misma (Art. 1050°); sin embargo, conceptualmente podemos señalar que la misma puede ser causada por renuncia y vencimiento del plazo convenido.

Finalmente, con relación a la inscripción de la servidumbre, el artículo 144° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), señala que: “La inscripción de la servidumbre se realizará en la partida del predio sirviente. En la partida del inmueble dominante se extenderá una anotación de correlación indicando que éste se encuentra favorecido con la servidumbre.” Asimismo, el artículo 133° del citado Reglamento dispone que: “Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes registrales.” (El resaltado es nuestro).

Sobre la base de estos artículos, podemos concluir que la servidumbre constituye un acto inscribible en el Registro de Predios y, además, para su plena identificación, es necesaria la presentación de documentación técnica.