Uno de los problemas más frecuentes que enfrentan los propietarios
de inmuebles en el Perú es la discrepancia entre la realidad física de su
predio y lo que aparece registrado en la partida de los Registros Públicos
(SUNARP). En muchos casos, al realizar un levantamiento topográfico actual o
intentar vender un predio, se descubre que las medidas o el área inscrita hace
décadas, no coinciden con los planos físicos. Ante ello, la pregunta inmediata
del ciudadano es: ¿Debo iniciar un largo y costoso juicio de rectificación o
acudir obligatoriamente a un proceso notarial notificando a todos mis vecinos?
La respuesta registral es afortunadamente más ágil en ciertos
casos, pues existe la figura de la Rectificación Unilateral de Área, Linderos y
Medidas Perimétricas regulada jurisprudencialmente desde el Precedente de
Observancia Obligatoria del 155° Pleno del Tribunal Registral, que prescribe:
“Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito
a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación
a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, tanto si se rectifica a área mayor o menor, siempre que la oficina de
catastro determine indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro
del ámbito gráfico del predio inscrito. Dicha rectificación no procederá cuando
se afecte derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los
afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la
rectificación.”
Como vemos
esta vía permite al propietario rectificar los datos físicos de su predio
mediante una sola escritura pública otorgada por él mismo (sin convocar, ni
notificar a los colindantes), siempre que se cumpla con un requisito central e
insustituible: que el área de base gráfica (área de catastro) de la SUNARP
determine, sin lugar a dudas (indubitablemente), que el gráfico resultante se
ubica completamente dentro del ámbito inscrito (no invada predios).
De lo prescrito por el POO, podemos advertir los siguientes
presupuestos concurrentes a efectos de la viabilidad del procedimiento en
comentario:
a) Que lo solicite el propietario con derecho inscrito en mérito a
la escritura pública correspondiente.
b) Que se acompañe la documentación prevista en el artículo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de acuerdo al tipo de
predio.
c) Que, el área de base gráfica (área de catastro) determine
indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentre dentro del
predio inscrito.
d) Si el predio se encuentra afectado con gravámenes
convencionales inscritos o medidas cautelares, deberá acreditarse la
autorización de los acreedores, el órgano jurisdiccional o administrativo.
Respecto de la documentación técnica prevista en el Art. 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución N°
097-2013-SUNARP/SN), ésta debe corresponder según al tipo de predio. Así, si
hablamos de un predio urbano, deberá presentarse el plano y memoria descriptiva
visados por la municipalidad competente y de tratarse de un predio rural,
deberá presentarse el Certificado de Información Catastral, pues dicho artículo
ha sido modificado, en este extremo, por el Reglamento de la Ley N° 31145 - D.S
N° 014-2022-MIDAGRI.
Con la documentación técnica correspondiente se procederá a la
evaluación por parte del área de base gráfica (área de catastro). Para tal fin,
en aplicación del Art. 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un
acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su
modificación física, se inscribirán previo informe técnico, que conforme su
nombre lo indica, debe estar referido estrictamente a aspectos técnicos, como
la existencia o no de superposición de partidas o cualquier otra información
relevante para la inscripción registral. La norma precisa que el informe de
dicha área es vinculante para el registrador, criterio que tiene la condición
de POO (aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral celebrado los días 8 y 9
de abril de 2005), mismo que debe aplicarse hoy en día, en concordancia con lo
dispuesto en la Ley N° 31309 que reconoce el principio de pro inscripción.
Ahora bien, conforme ya hemos señalado, debe considerase que un
aspecto de especial relevancia es que el área de base gráfica determine
indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico
del predio inscrito. Esta determinación es decisiva, pues de ello dependerá el
éxito del procedimiento.
Siendo así, a manera de ejemplos prácticos y, sobre casos reales,
el siguiente cuadro nos permitirá conocer algunas de las situaciones que se
presentan al momento de realizarse la evaluación técnica; mismas que dieron
mérito, en algunos casos, a denegatorias de inscripción por el registrador
público, pero finalmente revocadas por el tribunal registral y, en otras,
confirmadas por la señalada última instancia registral.
Finalmente, tenga en cuenta que si el área de base gráfica emite
un informe negativo donde concluye que existe superposición parcial con una
calle u otro predio (Res. 2193-2026) o declara la imposibilidad técnica
absoluta de ubicación (Res. 864-2026), el interesado no debe insistir con el
procedimiento, agotando recursos de manera innecesaria. En esos casos, la ley
exige acudir a los procedimientos establecidos por el Art. 13 de la Ley Nº
27333, pudiendo además acogerse al Reglamento de la Ley Nº 28294, donde los
vecinos colindantes son citados formalmente.
Con todo lo expuesto y, siempre que se hayan cumplido con las
condiciones comentadas, es inevitable que el registro proceda con extender el
asiento rectificatorio en la partida registral del predio, publicitando el
área, linderos y medidas perimétricas correctas del mismo y, con ello, logrando
que la realidad extra registral y registral tengan estricta coincidencia.
Abg. Luis Ángel Magallanes Quevedo C.A.L. N° 40742
DERECHO URBANÍSTICO Y REGISTRAL
