Entérese
cómo ajustar los metros cuadrados de su predio urbano o rural cuando la partida
registral contiene un simple error matemático, sin necesidad de ir a un juicio,
ni realizar costosos trámites notariales.
El saneamiento de áreas,
linderos y medidas perimétricas constituye una herramienta estratégica
fundamental para garantizar la seguridad jurídica de los titulares registrales
permitiendo la eliminación de inexactitudes en la publicidad del registro. La
naturaleza jurídica del procedimiento que vamos a desarrollar, según lo
establecido por el Tribunal Registral en reiterados pronunciamientos, no
implica, de modo alguno, una modificación fáctica del inmueble, pues en estos
casos "la finca no crece ni se reduce", sino que se busca adecuar la
descripción registral a la realidad técnica preexistente. Este análisis resulta
vital para comprender que el objetivo del saneamiento es la corrección de una
representación defectuosa en la partida para que ésta guarde estricta
coherencia con la realidad física, estableciendo la viabilidad del acto,
mediante la aplicación del marco normativo unificado por el Tribunal Registral.
Así, cuando una persona revisa la partida registral de su predio y
advierte que la superficie o cantidad total de metros cuadrados anotada, no
coincide con el cálculo correcto de sus lados, se encuentra ante una
inexactitud técnica. Para solucionar este problema de manera ágil la
jurisprudencia registral contempla la RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE
CÁLCULO.
La unificación de criterios operada en el CCXXVII Pleno del
Tribunal Registral (julio de 2020) constituye el eje central para la
procedencia de la rectificación por error de cálculo. El Precedente de
Observancia Obligatoria (POO) aprobado en dicho pleno, permite prescindir de
los mecanismos complejos de la Ley N° 27333, siempre que la discrepancia sea
puramente aritmética. Así tenemos el POO que prescribe: “UNIFICACIÓN DE SUMILLAS
SOBRE DE ACUERDOS Y PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA SOBRE RECTIFICACIÓN
DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO APROBADOS EN EL PLENO XIX Y PRECISADOS EN LOS
PLENOS CXV Y CLXXIV: Es inscribible la rectificación del área de un predio
urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad
municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios
previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del
equivocado o inexacto cálculo matemático de su área, siempre que en los
antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan
inalterables. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de
predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el
artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Se
requiere de informe del área de catastro que determine que los linderos,
medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación
alguna, en base a la información gráfica con la que cuenta. Sin embargo, si el
área de catastro no puede determinarlo por inexistencia de la información
gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella, procederá la
rectificación.”
De lo señalado, podemos advertir los siguientes presupuestos
concurrentes a efectos de la viabilidad del procedimiento en comentario:
1.- Naturaleza del Error: Debe ser estrictamente matemático o
aritmético, surgido de un cálculo inexacto de la superficie basándose en
medidas perimétricas existentes.
2.- Inalterabilidad de Linderos: Las medidas perimétricas y
colindancias deben permanecer constantes respecto a los antecedentes
registrales.
3.- Documentación Técnica: Presentación de planos y memoria
descriptiva con visación de la autoridad competente según la clase del predio.
Así, si hablamos de un predio urbano, el requisito formal será el plano y
memoria descriptiva visados por la municipalidad competente (POO 227) y de
tratarse de un predio rural, el requisito formal será la documentación técnica
según el Art. 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN) modificado por el Reglamento de la Ley N°
31145 - D.S N° 014-2022-MIDAGRI, es decir, el certificado de información
catastral.
Con la documentación técnica correspondiente se procederá a la
evaluación por parte del área de base gráfica (área de catastro). Para tal fin,
en aplicación del Art. 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un
acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su
modificación física, se inscribirán previo informe técnico, que conforme su
nombre lo indica, debe estar referido estrictamente a aspectos técnicos, como la
existencia o no de superposición de partidas o cualquier otra información
relevante para la inscripción registral. La norma precisa que el informe de
dicha área es vinculante para el registrador, criterio que tiene la condición
de POO (aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral celebrado los días 8 y 9
de abril de 2005), mismo que debe aplicarse hoy en día, en concordancia,
además, con lo dispuesto en la Ley N° 31309 que reconoce el principio de pro
inscripción.
Ahora bien, nótese que un aspecto de especial relevancia es que el
área de base gráfica se pronuncie favorablemente. En caso no pueda informar de
dicho modo, por carecer de información gráfica en los antecedentes registrales
o por que éstos tengan defectos, no será obstáculo para proceder a la rectificación
de área por error de cálculo. Al evaluar la solicitud, el área de base gráfica
de la SUNARP compara los planos presentados con la información gráfica
histórica archivada en el Registro. En muchos casos, los archivos antiguos de
la SUNARP carecen de planos, presentan imprecisiones o fueron elaborados en
sistemas de coordenadas geográficas del pasado (como el sistema PSAD56 en lugar
del estándar moderno WGS84). Frente a estos obstáculos, el Tribunal Registral
ha establecido el precedente de observancia obligatoria a favor del ciudadano:
si el área técnica no puede determinar con certeza si hubo variación en los
bordes debido a la inexistencia o defectos en los antecedentes gráficos del
Registro, la rectificación por error de cálculo procede de todos modos. Las
autoridades registrales han dejado claro que no se le puede cargar al usuario
las limitaciones o fallas de una oficina que en décadas pasadas permitió
inscripciones sin gráficos o con información deficiente.
Es preciso señalar que para delimitar un polígono, como objeto del derecho de propiedad, se deben tener en cuenta sus elementos constitutivos: (i) medidas (lineal, superficial y angular); (ii) forma; (iii) linderos o colindancia y (iv) ubicación. De dichos elementos el único que se rectifica por error de cálculo es la medida superficial, esto es, el área o cabida, debiendo permanecer inalterables los otros, pues éste no es el medio legal adecuado para modificarlos ni rectificarlos. En otras palabras, si el informe técnico demuestra que alguna de las medidas de los lados ha cambiado —por ejemplo, si la medida del fondo figura en la partida con 6.70 ml pero en el nuevo plano mide 8.22 ml—, la solicitud de rectificación por error de cálculo será declarada improcedente o tachada, pues cuando existen alteraciones en las dimensiones de los lados o bordes, ya no estamos ante un error puramente matemático; por ello, el propietario deberá acudir a las vías ordinarias reguladas por la Ley N° 27333 (acuerdo mutuo, trámite notarial o judicial) o al saneamiento de la Ley N° 28294, procedimientos que exigen notificar a los colindantes para proteger sus derechos de propiedad.
Con todo lo expuesto y, siempre que se hayan cumplido con las
condiciones comentadas, es inevitable que el registro proceda con extender el
asiento rectificatorio en la partida registral del predio, publicitando el área
correcta del mismo y, con ello, logrando que la realidad extra registral y
registral tengan estricta coincidencia.
No procederá la rectificación de área por error de cálculo cuando
se afecten derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los
afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la
rectificación. (Resolución del Tribunal Registral N° 5135-2024-SUNARP-TR del
28/11/2024)
Recomendación para el propietario: Si nota que el área inscrita de
su casa o terreno no coincide con la multiplicación de sus lados, busque
asesoría especializada para verificar que los bordes y linderos coincidan
exactamente con la partida. Si se confirma que es un simple error de suma o
multiplicación, cumpla con las condiciones comentadas e inicie su trámite ante
la SUNARP para tener su predio en regla de forma rápida y segura.
Abg. Luis
Ángel Magallanes Quevedo
C.A.L. N° 40742
DERECHO
URBANÍSTICO Y REGISTRAL
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