*Abg. Luis Ángel Magallanes Quevedo
Asistente Registral de la Oficina Registral de Ica (SUNARP)
El usufructo se constituye, entre
otros, por un contrato, es decir, de manera convencional. En dicho sentido,
siendo que conforme el artículo 1005° del Código Civil, los efectos del mismo
se rigen por su acto constitutivo y, no estando previstos en éste, por las
disposiciones del derecho de usufructo contenidas en el señalado cuerpo
sustantivo, es que las condiciones propias del derecho de usufructo deben estar
bien determinadas desde su nacimiento (en el contrato) a efectos de evitar
futuros conflictos entre las partes y, con ello, propender a un estatus de
seguridad jurídico-social. Precisamente, este tipo de constitución de
usufructo, es el que de manera habitual se presenta en sede registral para su
inscripción, evidentemente, a efectos de su ejercicio erga omnes.
En dicho contexto, es menester del presente artículo, destacar el
concepto de usufructo, sus características, elementos, plazo y demás aspectos
importantes que denota su acto constitutivo por las partes.
Así, es preciso señalar que el usufructo es un derecho real que otorga a
su titular (el usufructuario) el derecho
a usar y disfrutar temporalmente una cosa ajena, sin alterar su sustancia. Ello
se desprende de lo preceptuado en el artículo 999° del Código Civil, cuyo
contenido señala lo siguiente: “El usufructo confiere las facultades de usar y
disfrutar tem-poralmente de un bien ajeno (…)”. Nótese que un rasgo fundamental
de lo prescrito, es que siempre recae sobre un bien ajeno y otorga a su titular
las facultades de uso y disfrute, más no de disposición, por ser esta
atribución exclusiva de su propietario. Es indudablemente un derecho de goce
por el cual el usufructuario adquiere las facultades antes referidas y, con
ello, limitando el derecho de propiedad del nudo propietario, esto debido a que
el derecho de propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar el bien y, si el usufructuario tiene las facultades de
usar y disfrutar, el derecho de quien ostenta la propiedad se ve definitivamente
limitado a las facultades de disponer y reivindicar el mismo. En consecuencia,
el usufructo constituye en realidad un gravamen para su propietario, pues por
medio de dicho derecho real se confiere a un tercero, el usufructuario, en
forma temporal, el ejercicio de ciertas facultades inherentes de la propiedad,
como son el uso y el disfrute, con exclusión del propietario.
Ahora bien, respecto de su constitución, el usufructo se origina por
contrato entre las partes, instituyéndose así como un modo voluntario de su
origen, lo que lo diferencia de los modos legales, que son aquellos que la
misma ley determina expresamente. Entonces, siendo la voluntad convencional de
las partes, un modo de su constitución, es que la misma estará contenida en un
contrato, que deberá reunir los elementos esenciales del acto jurídico y,
naturalmente, las condiciones propias del derecho real de usufructo (beneficiario,
bien y plazo).
Precisamente, las condiciones propias del usufructo, están configuradas
en sus características intrínsecas, destacando, entre otras, las siguientes: i)
Se trata de un derecho subjetivo, por cuanto otorga a su titular una situación
de potestad respecto de ciertos bienes, y en este sentido, otorga una situación
oponible a terceros. ii) Es un derecho real perteneciente a la categoría de los
llamados derechos reales limitativos de dominio, en razón que no atribuye a su
titular las mismas facultades que el propietario tiene. iii) Confiere el
derecho de usar y gozar de una cosa, no así el derecho de disponer. iv) El bien
sobre el cual recae el usufructo debe ser ajeno. De esta manera, queda claro
que no tendría sentido hablar de usufructo sobre un bien propio. v) Es un
derecho limitado y, por tanto, debe ser ejercido de forma tal que el uso y
disfrute de la cosa no acarree ninguna modificación sustancial del bien. En
este mismo sentido la explotación del bien deberá llevarse a cabo de la forma
normal y acostumbrada. vi) Es un derecho temporal, lo que constituye otra manifestación
del carácter limitado del derecho. De esta forma su máxima duración es la vida
del usufructuario, en el caso de que se trate de una persona natural; de
treinta años si se trata de una persona jurídica o de noventa y nueve años en
caso que los bienes inmuebles sean de valor monumental. vii) Es un derecho
divisible en tanto puede ser constituido a favor de varias personas simultáneamente.
En cuanto a sus elementos podemos identificar a los siguientes: a) El
constituyente, que viene a ser el propietario del bien, persona natural o
jurídica que ejerce el derecho de propiedad sobre la cosa. b) El usufructuario,
que es el beneficiario o titular del derecho; persona que usará el bien y hará
propio los frutos o ganancias resultantes del mismo y, c) El objeto,
constituido por el bien mueble no consumible o inmueble.
De otro lado, el usufructo convencional podrá ser constituido y transferido
a título oneroso o gratuito, dependiendo de lo acordado por las partes, en
virtud a la autonomía privada de las mismas.
Respecto de las obligaciones que genera la constitución del usufructo, el
Código Civil considera las siguientes: i) Al entrar en posesión, se debe efectuar
el inventario y la tasación de los bienes muebles, salvo que se hubiera eximido
por el propietario sin heredero forzoso (artículo 1006°). ii) Prestar garantía
cuando encuentre que el derecho del propietario puede peligrar (artículo
1007°). iii) La explotación normal y acostumbrada del bien (artículo 1008°).
iv) No efectuar modificaciones sustanciales del bien o de su uso (artículo
1009°). v) Obligación de pagar tributos, rentas vitalicias y pen-sión de
alimentos que graven los bienes (artículo 1010°). vi) Efectuar las reparaciones
ordinarias y extra-ordinarias (artículo 1013°).
En lo concerniente a las causales de extinción del usufructo, las mis-mas
se encuentran establecidas en el artículo 1021° del Código Civil, de la
siguiente forma: 1.- Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo
1001° o del establecido en el acto constitutivo. 2.- Prescripción resultante
del no uso del derecho durante cinco años. 3.- Consolidación. 4.- Muerte o renuncia
del usufructuario. 5.- Destrucción o pérdida total del bien. 6.- Abuso que el
usufructuario haga de su derecho, enajenando o deteriorando los bienes o
dejándolos perecer por falta de repa-raciones ordinarias. En este caso el juez
declara la extinción.
Sobre lo expuesto, es necesario detenernos en una causal de extinción del
usufructo que de manera frecuente es invocada en sede registral para la
inscripción de su extinción; siendo ésta la causal de consolidación. Al
respecto, en mérito del título N° 3558687 del 11/12/2023 (SID) presentado en el
Registro de Predios de la Oficina Registral Lima, apelado al Tribunal
Registral, se evalúa en la segunda instancia la causal de extinción por
consolidación, considerando, entre otros, el argumento de Jorge Eugenio
Castañeda (Instituciones de Derecho Civil. Editorial Amauta. Tomo 111, pág.
511.0.) comentando sobre la extinción de la hipoteca en el Código Civil de
1936, que indica: “(…)Como la hipoteca deberá constituirse sobre inmueble que
no es del acreedor, cuando por efecto de la consolidación se reúnen en la misma
persona las calidades de acreedor hipotecario y dueño del inmueble hipotecado,
la hipoteca se extingue.” Con ello, se concluye que dicho razonamiento puede
ser válidamente aplicado a la extinción del usufructo por la misma causa, es
decir, por consolidación. Por lo tanto, si al revisar una partida registral se
puede visualizar que la condición de propietario y usufructuario recae o recayó
en una sola persona, el usufructo queda extinguido. En dicho mérito el Tribunal
Registral expide la siguiente sumilla: “EXTINCIÓN DE USUFRUCTO: No procede la
extinción del usufructo por consolidación cuando verificado los antecedentes
registrales y la documentación pre-sentada no se desprende que la calidad de
propietario y usufructuario recae en la misma persona.”
Con relación a la inscripción del usufructo, el artículo 133° del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), dispone que: “Para la
inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación,
servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se
requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá
presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el
derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes registrales.”
(El resaltado es nuestro). Sobre la base de dicho artículo podemos concluir que
el usufructo constituye un acto inscribible en el Registro de Predios y,
además, si recae en parte del predio, a efectos de su plena identificación, es
necesaria la presentación de documentación técnica.
No corresponde a las instancias registrales declarar la extinción del
derecho de usufructo por el no uso del derecho durante un plazo, por cuanto
dicha causal debe ser invocada en un proceso judicial, en el cual las partes
involucradas presenten los medios probatorios pertinentes, los cuales serán
actuados y valorados por la autoridad judicial, para efectos de comprobar la
ausencia del ejercicio del derecho de usufructo por el beneficiario durante el
plazo previsto por la norma. (Resolución del Tribunal Registral N°
367-2020-SUNARP-TR-L del 31/1/2020).
Finalmente, considero, si cada una de las particularidades del derecho de
usufructo que hemos reseñado, se encuentran debidamente establecidas desde su
acto constitutivo por las partes y, además, son concordantes con las
expectativas genera-das por las mismas, indudablemente, su ejercicio estará
imbuido de certeza jurídica, lo que redundará, en con-secuencia, en el mejor
funcionamiento de la sociedad.
