EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO

*Abg. Luis Ángel Magallanes Quevedo

Asistente Registral de la Oficina Registral de Ica (SUNARP)

 El usufructo se constituye, entre otros, por un contrato, es decir, de manera convencional. En dicho sentido, siendo que conforme el artículo 1005° del Código Civil, los efectos del mismo se rigen por su acto constitutivo y, no estando previstos en éste, por las disposiciones del derecho de usufructo contenidas en el señalado cuerpo sustantivo, es que las condiciones propias del derecho de usufructo deben estar bien determinadas desde su nacimiento (en el contrato) a efectos de evitar futuros conflictos entre las partes y, con ello, propender a un estatus de seguridad jurídico-social. Precisamente, este tipo de constitución de usufructo, es el que de manera habitual se presenta en sede registral para su inscripción, evidentemente, a efectos de su ejercicio erga omnes.

En dicho contexto, es menester del presente artículo, destacar el concepto de usufructo, sus características, elementos, plazo y demás aspectos importantes que denota su acto constitutivo por las partes.

Así, es preciso señalar que el usufructo es un derecho real que otorga a su  titular (el usufructuario) el derecho a usar y disfrutar temporalmente una cosa ajena, sin alterar su sustancia. Ello se desprende de lo preceptuado en el artículo 999° del Código Civil, cuyo contenido señala lo siguiente: “El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar tem-poralmente de un bien ajeno (…)”. Nótese que un rasgo fundamental de lo prescrito, es que siempre recae sobre un bien ajeno y otorga a su titular las facultades de uso y disfrute, más no de disposición, por ser esta atribución exclusiva de su propietario. Es indudablemente un derecho de goce por el cual el usufructuario adquiere las facultades antes referidas y, con ello, limitando el derecho de propiedad del nudo propietario, esto debido a que el derecho de propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien y, si el usufructuario tiene las facultades de usar y disfrutar, el derecho de quien ostenta la propiedad se ve definitivamente limitado a las facultades de disponer y reivindicar el mismo. En consecuencia, el usufructo constituye en realidad un gravamen para su propietario, pues por medio de dicho derecho real se confiere a un tercero, el usufructuario, en forma temporal, el ejercicio de ciertas facultades inherentes de la propiedad, como son el uso y el disfrute, con exclusión del propietario.

Ahora bien, respecto de su constitución, el usufructo se origina por contrato entre las partes, instituyéndose así como un modo voluntario de su origen, lo que lo diferencia de los modos legales, que son aquellos que la misma ley determina expresamente. Entonces, siendo la voluntad convencional de las partes, un modo de su constitución, es que la misma estará contenida en un contrato, que deberá reunir los elementos esenciales del acto jurídico y, naturalmente, las condiciones propias del derecho real de usufructo (beneficiario, bien y plazo).

Precisamente, las condiciones propias del usufructo, están configuradas en sus características intrínsecas, destacando, entre otras, las siguientes: i) Se trata de un derecho subjetivo, por cuanto otorga a su titular una situación de potestad respecto de ciertos bienes, y en este sentido, otorga una situación oponible a terceros. ii) Es un derecho real perteneciente a la categoría de los llamados derechos reales limitativos de dominio, en razón que no atribuye a su titular las mismas facultades que el propietario tiene. iii) Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa, no así el derecho de disponer. iv) El bien sobre el cual recae el usufructo debe ser ajeno. De esta manera, queda claro que no tendría sentido hablar de usufructo sobre un bien propio. v) Es un derecho limitado y, por tanto, debe ser ejercido de forma tal que el uso y disfrute de la cosa no acarree ninguna modificación sustancial del bien. En este mismo sentido la explotación del bien deberá llevarse a cabo de la forma normal y acostumbrada. vi) Es un derecho temporal, lo que constituye otra manifestación del carácter limitado del derecho. De esta forma su máxima duración es la vida del usufructuario, en el caso de que se trate de una persona natural; de treinta años si se trata de una persona jurídica o de noventa y nueve años en caso que los bienes inmuebles sean de valor monumental. vii) Es un derecho divisible en tanto puede ser constituido a favor de varias personas simultáneamente.

En cuanto a sus elementos podemos identificar a los siguientes: a) El constituyente, que viene a ser el propietario del bien, persona natural o jurídica que ejerce el derecho de propiedad sobre la cosa. b) El usufructuario, que es el beneficiario o titular del derecho; persona que usará el bien y hará propio los frutos o ganancias resultantes del mismo y, c) El objeto, constituido por el bien mueble no consumible o inmueble. 

De otro lado, el usufructo convencional podrá ser constituido y transferido a título oneroso o gratuito, dependiendo de lo acordado por las partes, en virtud a la autonomía privada de las mismas.

Respecto de las obligaciones que genera la constitución del usufructo, el Código Civil considera las siguientes: i) Al entrar en posesión, se debe efectuar el inventario y la tasación de los bienes muebles, salvo que se hubiera eximido por el propietario sin heredero forzoso (artículo 1006°). ii) Prestar garantía cuando encuentre que el derecho del propietario puede peligrar (artículo 1007°). iii) La explotación normal y acostumbrada del bien (artículo 1008°). iv) No efectuar modificaciones sustanciales del bien o de su uso (artículo 1009°). v) Obligación de pagar tributos, rentas vitalicias y pen-sión de alimentos que graven los bienes (artículo 1010°). vi) Efectuar las reparaciones ordinarias y extra-ordinarias (artículo 1013°).

En lo concerniente a las causales de extinción del usufructo, las mis-mas se encuentran establecidas en el artículo 1021° del Código Civil, de la siguiente forma: 1.- Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo 1001° o del establecido en el acto constitutivo. 2.- Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco años. 3.- Consolidación. 4.- Muerte o renuncia del usufructuario. 5.- Destrucción o pérdida total del bien. 6.- Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta de repa-raciones ordinarias. En este caso el juez declara la extinción.

Sobre lo expuesto, es necesario detenernos en una causal de extinción del usufructo que de manera frecuente es invocada en sede registral para la inscripción de su extinción; siendo ésta la causal de consolidación. Al respecto, en mérito del título N° 3558687 del 11/12/2023 (SID) presentado en el Registro de Predios de la Oficina Registral Lima, apelado al Tribunal Registral, se evalúa en la segunda instancia la causal de extinción por consolidación, considerando, entre otros, el argumento de Jorge Eugenio Castañeda (Instituciones de Derecho Civil. Editorial Amauta. Tomo 111, pág. 511.0.) comentando sobre la extinción de la hipoteca en el Código Civil de 1936, que indica: “(…)Como la hipoteca deberá constituirse sobre inmueble que no es del acreedor, cuando por efecto de la consolidación se reúnen en la misma persona las calidades de acreedor hipotecario y dueño del inmueble hipotecado, la hipoteca se extingue.” Con ello, se concluye que dicho razonamiento puede ser válidamente aplicado a la extinción del usufructo por la misma causa, es decir, por consolidación. Por lo tanto, si al revisar una partida registral se puede visualizar que la condición de propietario y usufructuario recae o recayó en una sola persona, el usufructo queda extinguido. En dicho mérito el Tribunal Registral expide la siguiente sumilla: “EXTINCIÓN DE USUFRUCTO: No procede la extinción del usufructo por consolidación cuando verificado los antecedentes registrales y la documentación pre-sentada no se desprende que la calidad de propietario y usufructuario recae en la misma persona.”

Con relación a la inscripción del usufructo, el artículo 133° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), dispone que: “Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá

presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes registrales.” (El resaltado es nuestro). Sobre la base de dicho artículo podemos concluir que el usufructo constituye un acto inscribible en el Registro de Predios y, además, si recae en parte del predio, a efectos de su plena identificación, es necesaria la presentación de documentación técnica.

No corresponde a las instancias registrales declarar la extinción del derecho de usufructo por el no uso del derecho durante un plazo, por cuanto dicha causal debe ser invocada en un proceso judicial, en el cual las partes involucradas presenten los medios probatorios pertinentes, los cuales serán actuados y valorados por la autoridad judicial, para efectos de comprobar la ausencia del ejercicio del derecho de usufructo por el beneficiario durante el plazo previsto por la norma. (Resolución del Tribunal Registral N° 367-2020-SUNARP-TR-L del 31/1/2020).

Finalmente, considero, si cada una de las particularidades del derecho de usufructo que hemos reseñado, se encuentran debidamente establecidas desde su acto constitutivo por las partes y, además, son concordantes con las expectativas genera-das por las mismas, indudablemente, su ejercicio estará imbuido de certeza jurídica, lo que redundará, en con-secuencia, en el mejor funcionamiento de la sociedad.