En nuestro sistema registral las
anotaciones preventivas se encuentran recogidas en el art. 64º del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Publico, aprobado por Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN, en donde se
señalan las características generales de las anotaciones preventivas,
precisando que las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios
que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una
eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.
En el art. 65º
del Reglamento General de los Registros Públicos se ha establecido qué actos
son susceptibles de anotación preventiva, siendo estos los siguientes:
a) Las demandas y
demás medidas cautelares: se anotan para guardar la prioridad de la sentencia
que se producirá en el proceso
b) Las
resoluciones judiciales que no den merito a una inscripción definitiva: se
anotan para dar a conocer las resoluciones judiciales que no se encuentran
firmes
c) Los títulos
cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane: estos son los casos en los que falta el titulo para cumplir con la
cadena de transmisiones que exige el principio de tracto sucesivo.
d) Los títulos
cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable: es
el caso de títulos que luego de la calificación registral no pueden ser
inscritos porque contienen defectos, dán-dose la posibilidad de solicitar la
anotación preventiva para que tales efectos sean subsanados durante el plazo de
vigencia de dicha anotación.
e) Los títulos
que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales:
es el caso del bloqueo, por ejemplo.
El art.673º del
Código Procesal Civil, regula la medida cautelar de anotación de demanda en los
Registros Públicos, señalando:
“Cuando
la pretensión dis-cutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede
consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su
ejecución, el Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia
íntegra de la demanda, de la
resolución que la admite y dela cautelar.
El registrador
cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible
con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se
agrega al expediente
La anotación de
la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores,
pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida”
Esta medida
cautelar permite de que todos puedan tomar conocimiento de la existencia de un
proceso en que se encuentra ventilándose una pretensión referida a derechos
inscritos, que puede afectar su libre disponibilidad por estar sujeto a una u
otra manera al resultado del proceso.
A partir de la
anotación de la demanda en los Registros Públicos todo derecho en relación al
bien quedara subordinado a lo ordenado en la sentencia que se expida en el
proceso publicitado de esta forma. Por ejemplo: la anotación de demanda de
resolución de contrato de compraventa de inmueble traerá como consecuencia que,
producida la transferencia a tercero en fecha posterior a dicha anotación,
tenga el adquirente que restituir el bien si se declarase fundada la pretensión
del actor, en razón de haber conocido aquel del contenido de la demanda
inscrita preventivamente.
Monroy Gálvez
señala, que la medida cautelar de anotación de demanda no afecta la transferibilidad
o gravamen del bien sobre el actual recae, simplemente se hace partícipe a
quien adquiera algún derecho sobre él,
de lo que resuelva en definitiva el órgano jurisdiccional, decisión de
la que no podrá sustraerse, es decir, no pretende que el bien soporte una carga
patrimonial, sino que simplemente que el adquirente de un derecho sepa que hay
un proceso promovido que, eventual-mente, pueda afectar el bien.
Chincha
Alta, 06 de junio de 2017
Abog. Karina Natali
Crisóstomo Talla
DNI Nº 42702735
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